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Propiedad Horizontal

Preguntas Frecuentes


Subir1. ¿Qué es la Propiedad Horizontal?La Propiedad Horizontal es un tipo especial de propiedad, cuyo régimen se establece en el art. 396 CC, y que se caracteriza porque al dueño de cada piso o local le corresponde:a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado.b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, regula este tipo especial de propiedad.
2. ¿Qué es la Comunidad de Propietarios?

La Comunidad de Propietarios es el conjunto de titulares de los diferentes pisos y locales de un edificio en régimen de “propiedad horizontal”.


3. ¿Qué es el Título Constitutivo?

El Título Constitutivo es la escritura mediante la cual se formaliza la propiedad horizontal. Su elaboración e inscripción en el Registro de la Propiedad corresponde al propietario único del edificio (generalmente el promotor) antes de iniciarse la venta por pisos y locales o a todos los copropietarios una vez iniciada dicha venta.

El contenido del Título Constitutivo, conforme al art. 5 LPH, deberá:

· Describir el inmueble en su conjunto, expresando las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria.

· Describir cada uno de los pisos y locales, asignándoles un número correlativo, expresando su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

· Fijar la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.


4. ¿Qué condiciones tengo que cumplir para llevar a cabo obras en mi vivienda?

Independientemente de las posibles autorizaciones administrativas, en lo que respecta a la Comunidad, el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél siempre que:

– No menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores.

– No perjudique los derechos de otro propietario.

– De cuenta de las obras previamente al representante de la comunidad.

En el resto del inmueble no se puede realizar alteración alguna.


5. ¿Debo comunicar a la Comunidad mi domicilio para notificaciones?

Sí. Establece el art. 9 h) LPH que cada propietario deberá “comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad”.


6. Si no comunico el cambio de titularidad. ¿Respondo de las deudas con la Comunidad posteriores a la venta de piso o local?

Sí. Establece el art. 9 i) LPH que cada propietario deberá “comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.”


7. ¿Esta obligada la Comunidad a realizar obras de supresión de barreras arquitectónicas?

Sí, si es solicitado por una persona con minusvalía o mayor de 70 años y el importe total de las obras no es superior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Establece el art. 10.2 LPH que “la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. “.


8. ¿Esta obligada la Comunidad a constituir un fondo de reserva?

Sí. El primer año de funcionamiento de la comunidad el fondo de reserva estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad, no pudiendo ser inferior al 5% los años siguientes.


9. ¿Es obligatorio ser Presidente de la Comunidad si se es elegido?

Sí. Establece el art. 13.2 LPH que “el nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.”


10. ¿Tienen que enviarse las Actas de las Juntas a todos los propietarios? ¿Tienen que firmarse las Actas por todos los propietarios asistentes a la Junta?

Sí, las Actas deben remitirse a todos los propietarios según el art. 19.3 LPH en su párrafo segundo.

No. Las Actas se cierran con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.


11. ¿Puede el Administrador convocar Junta de Propietarios? ¿Es necesario que en la convocatoria a Junta figuren los morosos?

El Administrador sólo puede convocar Junta de Propietarios si lo hace siguiendo instrucciones del Presidente y así se refleja en la convocatoria.

Sí. Establece el art. 16.2 LPH que “la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.”


12. ¿Qué son los gastos comunes?

Los gastos comunes, o generales, como los denomina la Ley de Propiedad Horizontal, son aquellos gastos que no son imputables a uno o a varios pisos o locales.


13. ¿Puedo dejar de pagar lo que me corresponde del mantenimiento de un servicio si dejo de utilizarlo?

No. La no utilización de un servicio no exime de la obligación de contribuir a su mantenimiento (art. 9.2 LPH).


14. Mi vivienda es un bajo ¿Tengo que contribuir a los gastos de ascensor?

Sí, salvo que en el Título Constitutivo o en los Estatutos se disponga lo contrario.


15. Soy inquilino ¿Estoy obligado a pagar los gastos de comunidad?

No. El obligado con la Comunidad de Propietarios es siempre el propietario del piso o local. Cosa distinta es que en el contrato de arrendamiento se disponga que el inquilino correrá con los gastos de comunidad, de manera que el inquilino responde frente al propietario, pero frente a la comunidad, del pago de las cuotas de un piso o local responde el propietario.


16. ¿Para qué sirve el Registro de la Propiedad? ¿Es obligatorio inscribir en el Registro? ¿Qué se inscribe en el Registro?

El Registro sirve para inscribir y dar publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles y de los derechos que recaen sobre los mismos.

No. En el Derecho español es voluntario inscribir.

Los documentos que se refieren a la adquisición de bienes inmuebles, derechos reales que recaen sobre ellos tales como la hipoteca o las servidumbres y resoluciones judiciales o administrativas que les pueden afectar como los embargos.


17. ¿Qué documentos acceden al Registro?

Generalmente acceden los documentos públicos, tanto notariales y judiciales como administrativos y solo en los casos previstos pueden acceder documentos privados, como por ejemplo, distribución de responsabilidades hipotecarias entre varias fincas, adjudicaciones hereditarias con heredero único.


18. ¿Qué ventajas se obtienen al inscribir en el Registro?

Se obtiene seguridad jurídica pues, una vez inscritos, los derechos se encuentran bajo la tutela de los Tribunales y se considera como cierto solo lo que dice el Registro. La inscripción de los inmuebles facilitan su transmisión y la obtención de financiación a costes inferiores a los que se tendrían sin ella.


19. ¿Qué riesgo se corre si no se inscribe en el Registro? ¿Qué riesgos se corren si no se consulta en el Registro?

Se ve perjudicado por los actos que voluntariamente realice el titular registral o por las cargas y gravámenes que puedan imponerse sobre el inmueble, pues se le consideraría dueño a todos los efectos.

No tendría la certeza sobre quién es el dueño de la finca ni sobre las cargas que recaen sobre la misma.


20. ¿Caduca el derecho una vez inscrito en el Registro?

No. Los asientos definitivos no tienen plazo de duración. Una vez inscrito, el derecho dura para siempre sin que sea necesario renovarlo.


21. ¿Los extranjeros tienen algún régimen especial para inscribir sus derechos en el Registro?

La legislación da el mismo trato a los nacionales que a los extranjeros.


22. ¿Es público el Registro?

Si, pero sólo para el que tiene interés legítimo en conocerlo, respecto a una finca concreta, lo que debe ser apreciado por el Registrador.


23. ¿Cómo se obtiene la publicidad registral?

Hay dos medios: la nota simple y la certificación. Ambas deben contener, en general, la descripción de la finca, la titularidad y las cargas. La primera tiene valor meramente informativo. La certificación es el único medio de acreditar fehacientemente el contenido del Registro y va firmada por el Registrador.


24. ¿Cuánto cuesta inscribir en el Registro?

No hay una cantidad fija, pues depende del valor que se dé en el documento al bien que se inscribe. Se cobra en base a unas tarifas aprobadas por el Gobierno y que se publican en el Boletín Oficial del Estado.

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